Entä jos sijoitustuotot jäävät odotettua pienemmiksi?

Tuotto-oletus voi muuttaa lyhennyksen ja sijoittamisen välistä eroa paljon

Otetaan yksinkertaistettu esimerkki. Asuntolainaa on jäljellä 100 000 euroa ja laina-aikaa 20 vuotta. Oletetaan lainan koroksi 3,5 % ja että lainanottajalla on ylimääräistä rahaa 500 euroa kuukaudessa.

Vaihtoehtoja on kaksi:

• 500 euroa käytetään joka kuukausi lainan ylimääräiseen lyhentämiseen.
• 500 euroa sijoitetaan joka kuukausi.

Vertailun havainnollistamiseksi oletetaan, että lainan normaali kuukausierä pysyy samana. Jos ylimääräinen lyhentäminen maksaa lainan pois etuajassa, sen jälkeen sama kuukausittainen rahavirta voidaan käyttää sijoittamiseen. Näin molemmissa vaihtoehdoissa koko käytettävissä oleva rahamäärä hyödynnetään.

Kun sijoitusten tuotoksi oletetaan eri vaihtoehdoissa 7 %, 5 %, 3 %, 1 % tai 0 % vuodessa, lopputulos muuttuu seuraavasti. Laskelma on suuntaa-antava ja ennen sijoitusten verotuksen ja kulujen vaikutusta.

Laskelman tarkoitus ei ole ennustaa, mitä sijoituksille tapahtuu. Se näyttää jotain tärkeämpää: tuotto-oletuksen muuttaminen muutamalla prosenttiyksiköllä voi muuttaa myös sen, kumpi vaihtoehto näyttää taloudellisesti paremmalta.

Esimerkissä 7 %:n tuotto antaa sijoittamiselle huomattavan etumatkan. Kun oletus laskee 5 %:iin, ero pienenee selvästi. Noin 3 %:n tuotolla vaihtoehdot ovat jo hyvin lähellä toisiaan ja tämän esimerkin oletuksilla ylimääräinen lyhentäminen kääntyy hieman edullisemmaksi.

Miksi tuoton laskeminen vaikuttaa näin paljon?

Ylimääräinen lainanlyhennys tuottaa tavallaan varman hyödyn: kun lainapääoma pienenee, tulevaisuudessa maksettavaa korkoa kertyy vähemmän. Jos lainan korko on esimerkiksi 3,5 %, ylimääräisen lyhennyksen voi ajatella tuottavan noin 3,5 prosentin suuruisen korkosäästön ennen mahdollisia muita lainaan liittyviä vaikutuksia.

Sijoituksen tuotto on puolestaan epävarma. 7 % ei tarkoita, että sijoitus kasvaisi joka vuosi tasaisesti 7 %. Yhtenä vuonna tuotto voi olla selvästi positiivinen ja toisena negatiivinen. Lisäksi sijoitustuottoon vaikuttavat sijoituskulut ja verotus.

Suomessa sijoitusten luovutusvoitot ovat yleensä pääomatuloa. Pääomatulovero on tällä hetkellä 30 % 30 000 euroon asti ja 34 % sen ylittävältä osalta. Verotus riippuu kuitenkin sijoitustuotteesta ja siitä, miten ja milloin tuotto realisoituu.

Tämän vuoksi esimerkiksi 5 %:n bruttotuotto ei ole sama asia kuin 5 %:n nettotuotto sijoittajalle.

Tärkeä väärinkäsitys on ajatella, että 7 %:n oletus tarkoittaa sijoittajalle käytännössä 7 %:n varmaa vuosituottoa. Se on vain laskelmassa käytetty oletus tulevasta tuotosta. Toteutunut tuotto voi olla huomattavasti korkeampi tai matalampi.

Entä jos sijoitustuotot jäävät useaksi vuodeksi pieniksi?

Yksittäinen heikko vuosi ei välttämättä muuta pitkän aikavälin suunnitelmaa kovin paljon. Sijoittamisen kannalta olennaista on kuitenkin se, että heikko tuotto voi osua juuri ajanjaksolle, jolloin lainaa olisi voitu lyhentää varmasti.

Jos sijoitukset tuottavat pitkään vain vähän, sijoittamisen etu suhteessa lainan lyhentämiseen pienenee. Jos tuotto jää lähelle nollaa, sijoitettu raha kasvaa lähinnä uusien kuukausittaisten sijoitusten ansiosta, kun taas lainan ylimääräinen lyhentäminen pienentää velkaa ja tulevia korkokuluja.

Toisaalta huonoa tuotto-oletusta ei pidä vaihtaa automaattisesti toiseen yhtä epärealistiseen oletukseen. Myöskään 0 %:n tuotto ei ole ennuste tulevasta. Sen arvo on siinä, että se toimii stressitestinä: miltä päätös näyttää, jos sijoitukset eivät tuotakaan odotetulla tavalla?

Hyvä vertailu voikin sisältää esimerkiksi kolme skenaariota:

• optimistinen: sijoitustuotto on korkea, esimerkiksi 7 %
• maltillinen: tuotto jää esimerkiksi 4–5 %:iin
• heikko: tuotto jää 0–3 %:iin

Näin päätös ei riipu kokonaan yhdestä ennakko-oletuksesta.

Mitä tämä tarkoittaa omassa tilanteessa?

Oman lainan ja sijoitusten vertailussa tärkeimmät luvut ovat yleensä lainan korko, jäljellä oleva lainapääoma, laina-aika ja se rahamäärä, jonka voisit käyttää joko ylimääräiseen lyhennykseen tai sijoittamiseen.

Myös sijoitusten oletetulla tuotolla on suuri merkitys. Jos käytät laskelmassa 7 %:n tuottoa, kannattaa tarkistaa ainakin, mitä tapahtuu 5 %:n ja 3 %:n oletuksilla. Jos lopputulos muuttuu paljon, päätös on herkkä tuotto-oletukselle.

Jos taas vaihtoehdot pysyvät lähellä toisiaan useilla eri tuottotasoilla, kyse ei välttämättä ole siitä, että laskelmasta löytyisi yksi kiistaton vastaus. Silloin myös muut tekijät, kuten velattomuuden tavoittelu, sijoitusten riskinsietokyky, maksuvalmius ja se, kuinka pitkään rahat voidaan pitää sijoitettuna, voivat vaikuttaa siihen, kumpi tapa sopii omaan talouteen.

Erityisen hyödyllistä on verrata samaa kuukausisummaa eri tuotto-oletuksilla. Silloin näet, kuinka paljon lopputulos todella riippuu sijoitusten onnistumisesta eikä vain siitä, että laskelmaan on valittu yksi korkea tuottoprosentti.

Jos haluat tehdä vertailun omilla luvuillasi, voit käyttää ylimääräinen lyhennys vs. sijoitus -laskuria. Kokeile laskurissa vähintään muutamaa eri tuotto-oletusta yhden luvun sijaan.

Lyhennys vs. sijoitus -vertailun tärkein ajatus on lopulta yksinkertainen: mitä pienemmäksi sijoitusten toteutunut tuotto jää suhteessa lainan korkoon, sitä pienemmäksi myös sijoittamisen taloudellinen etu muuttuu. Siksi päätöstä kannattaa testata useammalla tuottotasolla eikä rakentaa sitä vain optimistisen 7 %:n oletuksen varaan.