Entä jos asuntolainan korko on yli tai alle 4 %?

2 %, 3 %, 4 %, 5 % vai 6 % – mitä korkotaso muuttaa?

Oletetaan, että sinulla on 10 000 euroa ylimääräistä rahaa ja vaihtoehtoina ovat joko lyhentää asuntolainaa 10 000 eurolla tai sijoittaa sama summa.

Jos ylimääräinen lyhennys pienentää lainapääomaa 10 000 eurolla, sen välitön vaikutus riippuu lainan korosta:

Luvut ovat ensimmäisen vuoden suuntaa-antavia laskelmia. Todellinen korkosäästö riippuu muun muassa siitä, miten laina lyhenee ja miten korko muuttuu tulevaisuudessa.

Taulukosta näkyy tärkeä asia: 4 % ei muuta matematiikkaa yhtäkkiä. Kun korko nousee 3 prosentista 4 prosenttiin, lyhennyksen hyöty kasvaa asteittain. Kun se nousee 4 prosentista 5 prosenttiin, sama jatkuu.

Jos sijoitukselle puolestaan oletetaan esimerkiksi pitkällä aikavälillä 6 %:n vuosituotto ennen veroja ja kuluja, sijoitus voi tuottaa enemmän kuin 2–3 prosentin lainakorko. Mutta kyseessä on odotettu sijoitustuotto, ei varma tuotto. Osakemarkkinoiden vuosituotto voi olla yksittäisenä vuonna myös voimakkaasti negatiivinen.

Miksi 4 % ei ole oikea päätösraja?

Ajatus 4 prosentin rajasta syntyy helposti siitä, että lainan korkoa ja sijoituksen tuotto-odotusta verrataan suoraan toisiinsa.

Jos laina maksaa 4 % ja sijoitusten odotetaan tuottavan esimerkiksi 6–7 % vuodessa, sijoittaminen näyttää nimellisesti paremmalta. Mutta vertailu ei ole näin yksinkertainen.

Lainan ylimääräinen lyhennys antaa varman hyödyn. Kun lainapääoma pienenee, tulevia korkokuluja jää pois. Osakkeisiin tai osakerahastoihin sijoitettaessa tuottoa ei sen sijaan ole ennalta luvattu.

Lisäksi sijoituksen tuottoon vaikuttavat verotus, sijoituskulut ja sijoitusaika. Mitä lyhyempi sijoitusaika on, sitä suurempi merkitys markkinoiden vaihtelulla voi olla.

Esimerkiksi 5 %:n lainakorko tarkoittaa, että ylimääräinen lyhennys pienentää korkokuluja huomattavasti. Sijoitusten pitäisi tuottaa riittävästi enemmän, jotta suurempi riski olisi perusteltu juuri sinun tilanteessasi. 2 %:n lainakorolla ero on aivan erilainen.

Tästä syntyy artikkelin tärkein oivallus:

Korolla ei ole yhtä oikeaa rajaa, jonka kohdalla sijoittaminen muuttuu lyhentämiseksi. Mitä korkeampi lainan korko on, sitä arvokkaammaksi varma lyhennys muuttuu.

Mitä tapahtuu, kun korko laskee alle 4 prosentin?

2–3 prosentin lainakorolla ylimääräisen lyhennyksen varma korkosäästö on pienempi. Tällöin sijoittamisen mahdollinen pitkän aikavälin tuottoero voi kasvaa suuremmaksi.

Se ei kuitenkaan tarkoita, että 2 prosentin korolla pitäisi automaattisesti sijoittaa kaikki ylimääräinen raha.

Jos sijoitusten arvo laskee esimerkiksi 30 prosenttia, sijoittajan pitää pystyä jatkamaan suunnitelmaa ilman, että rahat tarvitaan takaisin lyhyellä aikavälillä. Lainanlyhennys puolestaan pienentää velkaa riippumatta siitä, mitä osakemarkkinoilla tapahtuu.

Matalan koron tilanteessa kysymys onkin usein enemmän riskin ja odotetun tuoton hyväksymisestä kuin siitä, kumpi vaihtoehto olisi yksiselitteisesti oikea.

Myös oma sijoitusaika vaikuttaa paljon. Jos rahat voidaan pitää sijoitettuna 15–20 vuotta, markkinoiden lyhytaikaiset vaihtelut ovat eri asia kuin tilanteessa, jossa rahat saatetaan tarvita muutaman vuoden kuluttua.

Entä jos korko nousee yli 4 prosentin?

5–6 prosentin lainakorolla ylimääräisen lyhennyksen merkitys kasvaa nopeasti. Jokainen lainasta pois maksettu euro pienentää korkoa, jota kyseisestä eurosta jatkossa maksetaan.

Tällöin sijoittamisen vaihtoehdon pitäisi tarjota riittävästi odotettua lisätuottoa suhteessa lainan korkoon ja sijoittamisen riskiin.

Esimerkiksi 10 000 euron ylimääräinen lyhennys 6 prosentin korolla tarkoittaa aluksi noin 600 euron vuotuista korkokulujen säästöä. Vastaavasti 2 prosentin korolla vastaava säästö olisi noin 200 euroa.

Ero on 400 euroa vuodessa jo ensimmäisen vuoden korkotasolla. Pitkän laina-ajan aikana korkoeron vaikutus voi kasvaa suureksi.

Korkea korko ei silti automaattisesti tarkoita, että kaikki rahat kannattaa käyttää lainan lyhentämiseen. Myös esimerkiksi käteispuskurin puuttuminen, sijoitusten määrä, laina-aika ja oma suhtautuminen riskiin vaikuttavat kokonaisuuteen.

Miten korkotaso kannattaa huomioida omassa päätöksessä?

Hyvä tapa on unohtaa hetkeksi kysymys ”onko 4 % hyvä vai huono korko?” ja kysyä sen sijaan:

• Kuinka paljon ylimääräinen lyhennys säästää minulta korkokuluja?
• Kuinka pitkään rahat voisivat olla sijoitettuna?
• Millaisen tuoton sijoituksille oletan saavani pitkällä aikavälillä?
• Kuinka paljon sijoitustuotosta menisi veroihin ja kuluihin?
• Kuinka hyvin kestän sen, että sijoitusten arvo voi välillä laskea?
• Tarvitsenko rahat mahdollisesti johonkin muuhun lähivuosina?

Esimerkiksi 2 prosentin korko ja pitkä 20 vuoden sijoitusaika muodostavat hyvin erilaisen tilanteen kuin 6 prosentin korko ja lyhyt muutaman vuoden aikajänne.

Myös lainan jäljellä oleva määrä vaikuttaa. Jos lainaa on jäljellä 250 000 euroa, yhden prosenttiyksikön korkoero merkitsee karkeasti 2 500 euroa vuodessa korkokuluissa ennen lainapääoman muutosta. Pienemmässä lainassa sama prosenttiyksikön ero tarkoittaa pienempää euromääräistä vaikutusta.

Siksi pelkkä korkoprosentti ei vielä kerro, kuinka suuri päätös lyhennyksen ja sijoittamisen välillä on euroissa.

Voit testata eri skenaarioita omilla luvuillasi sivustomme asuntolainan lyhennys vs. sijoitus -laskurilla. Syöttämällä oman lainasi tiedot näet heti, miten herkkiä tulokset ovat sijoitustuoton muutoksille.

4 % kannattaa siis nähdä vertailupisteenä, ei sääntönä. 2 prosentin korolla lyhennyksen varma hyöty on pienempi kuin 6 prosentin korolla. Sijoittamisen odotettu tuotto voi puolestaan olla suurempi, mutta siihen liittyy aina epävarmuutta.

Lopulta olennaista ei ole se, kummalla puolella neljän prosentin rajaa olet. Olennaista on se, kuinka suuri varma korkosäästö on verrattuna sijoittamisen mahdolliseen tuottoon, riskiin, verotukseen ja omaan aikajänteeseesi.